高盛预警:人民币起码被低估20-25%!中国房产或将迎来全球资本围猎

陆家嘴一家外资投行的交易员最近有点忙。他桌上的电话几乎每周都要接几通来自新加坡、迪拜甚至伦敦的询价，客户想问的东西出奇一致——上海核心区还有没有可以整栋拿下的写字楼和服务式公寓。 搁在两年前，这些电话多半是关于撤资的。风向什么时候掉的头，看一组数据就明白：人民币兑美元中间价10月14日报6.7249，比前一日又调升了49个基点；在岸人民币收盘报6.6945，低于6.70。 一个叫Kamakshya Trivedi的名字，这几天在外汇圈子里被反复提起。这位高盛全球外汇、利率及新兴市场策略研究主管，10月13日对外媒公开表态——全球外汇市场里，人民币是当下被定价最不充分的货币之一，保守估计被低估20%到25%，未来12个月有望从6.69升至6.4，公允价值模型甚至指向6.0一线。 对6.0这个数字稍微有点概念的人，心里都会咯噔一下，上一次人民币摸到那个位置，还得往前翻许多年。说这话的也不止高盛一家。 欧洲央行行长拉加德给的区间是15%到16%；德国总理默茨直接点名人民币相对欧元低估约25%；IMF实际有效汇率模型测算的中位缺口是-21.3%。几家口径独立的大机构，几乎同时指向同一个方向，这种画面在近十年挺罕见。 顺差撑起底气 定价逻辑悄然翻篇 有人会问，美元指数还在102上方晃悠，中美10年期国债利差倒挂幅度维持在350个基点左右，按老剧本人民币这会儿不该承压吗？老剧本确实不灵了。 海关总署10月14日公布的最新数据给出了答案——前三季度中国货物贸易进出口总值39.94万亿元，同比增长18.8%，其中出口23.2万亿元、增长16.4%。2025年全年贸易顺差首次站上1.18万亿美元，这是人类商业史上第一个年度顺差破万亿美元的经济体，这个纪录在今年前三季度数据的推动下还在刷新。 更关键的是顺差的＂含金量＂。高技术产品出口同比增速接近39%，AI相关产品出口突破4800亿美元，新能源车、集成电路、船舶都在高位放量。 中国出口从＂便宜量大＂切换到＂技术溢价＂，这意味着顺差有可持续性，不是一次性冲量。企业端的动作也在变。 外汇局口径下，今年1到8月银行累计结汇14.31万亿元，售汇11.98万亿元，结售汇顺差约2.33万亿元。那些过去囤着美元不换的出口商，正在加快把外汇换成人民币，这是真金白银的买盘。 过去人民币短线主要跟着中美利差走，现在逻辑变了，经常账户的真实购汇力量盖过了套利资金的方向，定价权被贸易项接管，利差倒挂也压不住它，这就是独立行情的来源。另一头，美元信用的裂痕越来越难藏。 美国联邦债务已经越过40万亿美元关口，中东对华原油人民币结算占比攀升到41%，人民币在跨境收付中的份额远低于美元。几条线索叠在一起，机构集体看多这件事就不算意外。 外资悄然加仓 一线楼市暗流涌动 汇率的故事，为什么会落到房子上？把账算清楚就明白。 一线城市核心地段的优质住宅和甲级写字楼，当前净租金回报率普遍在2.5%到3.5%之间；再叠加机构预判的人民币年均3%到5%升值幅度，外资持有的美元综合年化回报可以推到5.5%到8.5%。比一下就有感觉——美国10年期国债约4%，美国核心城市商业地产净回报约4.5%。 中国核心资产的综合回报，高出一截不止。这种剧本在历史上不是没演过。 1985年广场协议之后，德国马克10年对美元累计走强超过100%，但德国全国实际房价并未持续上涨，1975-2011年实际房价累计下跌约10.2%。看懂这个节奏的钱，不会迟到。 横向比价格更直观。纽约曼哈顿核心区住宅单价约14.8万元/平方米，伦敦西区约18.2万元，香港中环约22.5万元。 而上海陆家嘴、深圳福田、北京国贸等核心板块均价在8万到11万元之间，不到国际同类的一半，有的只到三分之一。纵向看，2021到2025年这几年，一线城市房价整体普遍回调30%到40%，2024年房价收入比为26.1，远高于15倍左右。，非理性溢价基本挤干净了。 通道同步在拓宽。2026年外汇局继续深化跨境投融资改革，境外个人购房结汇流程进一步简化，QFI与RQFI额度管理早就取消，公募REITs扩容到长租公寓、产业园、保障房。 要特别讲一句，各地购房资格认定仍按既有政策走，松的是流程，不是限购。钱已经动了。 仲量联行数据显示，今年一季度上海大宗交易约146亿元、同比增长27%，港资、东南亚资本在陆家嘴、徐汇滨江、虹桥一带密集出手。戴德梁行有一个细节更能说明问题——外资大宗交易几乎全部落在一线核心区，没有一笔流向三四线或远郊。 供给侧也在往一个方向走。北京住宅用地连续第四年缩量，广州住宅用地供应同比降幅超50%，9月份北京、上海、深圳三城整月零新增供地。 中指研究院数据显示，9月百城新建住宅均价17285元/平方米，同比上涨2.12%，环比上涨0.17%，一线城市新房价格今年以来保持环比持续为正。